Investir en SCPI : tout ce qu’il faut savoir

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Pour investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), plusieurs possibilités s’offrent à vous. Vous pourrez accéder à l’immobilier simplement, sans aucun souci de gestion en lien avec la détention d’un bien propre. Chaque type d’investissement en SCPI comporte ses propres avantages et inconvénients.

Les SCPI

Cette forme “d’entreprise” constituent des fonds qui recueillent l’épargne publique et qui l’investissent dans l’immobilier locatif. Les épargnants deviennent les « associés » et perçoivent les loyers encaissés nets de frais à peu près tous les trimestres. Chaque année, la valeur des biens immobiliers est expertisée ou estimée. De ce fait, si la valeur du bien a augmenté, le prix de la part augmente. Au contraire, si elle a baissé, alors le prix de la part diminue.

Plusieurs familles

De manière globale, il existe plusieurs types de SCPI. Elles ne concernent pas toutes les mêmes investissements. Les plus courantes sont dites de rendement (SCPI Corum en est le leader) qui investissent généralement dans les commerces ou les bureaux. Ces sociétés privilégient la redistribution régulière des revenus. On trouve aussi celles dites fiscales : elles sont les plus nombreuses. Ces dernières prennent position sur les segments qui ouvrent droit à des avantages fiscaux, comme on peut le découvrir sur Portail-SCPI.

Le fonctionnement des SCPI

Pour comprendre le fonctionnement et envisager cette méthode d’épargne, il faut apprécier tous leurs aspects.

Les achats

L’achat du bien (et donc des titres en SCPI) s’effectue directement sur le marché primaire via des parts émises par les sociétés. Il peut aussi être réalisé sur le marché secondaire. L’acheteur acquiert alors des parts revendues par les porteurs. Celles dites à « capital fixe » ne sont pas accessibles de manière permanente et sont ouvertes au marché primaire uniquement lors d’une augmentation de capital. Celles à « capital variable » sont ouvertes en permanence : ce sont les gérants qui gèrent la fermeture des souscriptions lorsqu’ils estiment que les conditions des marchés sont défavorables.

Les reventes

Les reventes sont réalisées en direct auprès des sociétés de gestion. Pour les SCPI à capital variable, le gérant choisit de racheter les parts au prix de retrait. Ce dernier correspond au prix de souscription actuel auquel sont enlevés les frais. Enfin, il les annule.

Lorsqu’il s’agit d’un capital fixe, les parts en revente sont alors proposées sur le marché secondaire qui est tenu par le gérant. Sur ce marché, les prix de vente se confrontent directement aux prix d’achat proposés. Les frais d’acquisition des parts sont déduits de la valeur de la vente : elle se trouve donc être inférieure au prix d’achat à hauteur de 10 %. Les acheteurs devront conserver leurs parts durant deux ans s’ils veulent en sortir gagnants malgré les 5 % de rendement annuel. Elles sont conservés durant vingt-deux ans en moyenne.

Les revenus

En règle générale, les revenus qui découlent des SCPI sont reversés tous les trimestres sur le compte bancaire des épargnants. Ils sont alors indiqués en pourcentage net de frais et exprimés sur la valeur d’achat des parts (tous frais compris). L’investisseur reçoit alors ses premiers revenus dans le trimestre (entier) qui fait suite à la souscription. Les revenus générés par les investissements en SCPI sont imposables en tant que « revenus fonciers ».

Les frais

Les frais sont souvent élevés tout en étant que rarement indiqués de manière claire. En règle générale, ils sont de 10 à 14 % à l’entrée (tout en comprenant des frais d’enregistrement proches de 5 %). Ces montants peuvent varier en fonction de la nature de la SCPI : fixe ou variable et en fonction du marché sur lequel elle a été achetée (primaire ou secondaire).

Les frais servent à rémunérer la société de gestion, laquelle conservera 10 % des loyers comme « frais de gestion ». Pour les professionnels, ces frais se comparent à des acquisitions immobilières directes, ainsi qu’au coût de leur gestion lorsqu’elle est confiée à un administrateur de biens. D’autre part, des frais de cession ou de retrait peuvent être prévus et sont à la charge de l’acheteur. Ces frais demeurent plus mesurés.

Investir en SCPI

Pour investir, il faut se tourner vers la société de gestion en passant par une banque. Il est aussi possible d’obtenir plus de choix en se tournant vers des conseillers en gestion de patrimoine ou vers des sites Internet spécialisés.

Il existe quatre moyens de financer un investissement en SCPI : le crédit (prêt immobilier), l’investissement comptant (épargne), l’assurance vie ou le démembrement. Chacune de ses méthodes de financement comporte ses propres avantages et inconvénients. Il convient alors de comparer sa situation financière et la mettre en parallèle de ses projets d’épargne et d’investissement pour choisir l’option la plus adaptée. Chaque investissement est une action réfléchie qui prend en compte l’étude de plusieurs éléments : capacité d’endettement, vision sur le long terme, besoin de revenus…

Bastien

Journaliste pour de multiples thématiques, j'écris des articles pour Enquête&Débat depuis plusieurs mois.

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