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Calcul de loyer Pinel : rentabilité ou non ? Réponses et simulation en ligne

batiement loi pinel
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Entrée en vigueur au 1er janvier 2015, le dispositif Pinel succède au système Duflot. Il se distingue par son fonctionnement avantageux permettant aux foyers à revenus modestes d’accéder à la propriété. Concrètement, son principe consiste en un investissement locatif via des logements neufs ou réhabilités.

En choisissant de mettre leurs biens en location, les acquéreurs bénéficient d’une réduction d’impôt. Et pour que l’investissement Pinel profite aussi bien aux locataires qu’aux propriétaires, le législateur a décidé de fixer des plafonds de loyer. La rentabilité du placement variera alors en fonction de ces derniers.

Comment se calcule le loyer en Pinel ?

Le niveau du loyer en Pinel détermine le montant du revenu sur lequel la valeur de la diminution d’impôt sera calculée. Il est donc important de bien l’évaluer. Bien sûr, afin de simplifier l’estimation et éviter les litiges, les loyers applicables dans le cadre du dispositif sont encadrés. Les plafonds sont définis et révisés chaque année au 1er janvier. Pour le calcul, l’opération sera effectuée en se basant sur cette formule :

Loyer = Surface utile*Coefficient Pinel*Barème Pinel

  • La surface utile

La surface utile se compose de la surface habitable et de la moitié des surfaces annexes (caves, parkings, terrasses, balcons et autres). Elle se calcule comme suit :

Surface utile = Surface habitable + (0,5∗surface des annexes)

Il est à noter que la part des surfaces annexes dans le calcul est limitée à 8 m².

  • Le coefficient Pinel

Le coefficient Pinel est un indice multiplicateur qui sert à évaluer le loyer maximal applicable.

Coefficient Pinel = 0,7+ (19/Surface utile)

La valeur de ce multiplicateur est plafonnée à 1,2.

  • Le barème Pinel

Le barème Pinel est le plafond de loyer applicable indiqué par la loi. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement Pinel est situé. Selon la mise à jour du 1er avril 2019 parue sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFIP), les niveaux sont de :

  • 17,17 €/m² pour la zone A bis
  • 12,75 €/m² pour la zone A
  • 10,28 €/m² pour la zone B1

Comme on peut le voir, les zones B2 et C n’ont pas été prises en compte dans la révision des plafonds. Le fait est qu’elles ont été exclues du programme Pinel depuis le 1er janvier 2019.

La rentabilité s’exprime à travers la réduction d’impôt et varie selon les régions

On ne saurait mieux constater la rentabilité d’un investissement Pinel qu’à travers la réduction d'impôt qu’il génère. Le taux de cette diminution variera en fonction de la durée d’engagement de location choisie par le propriétaire.
Il est de 12 % pour une période de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Si le bien se trouve en outre-mer, les taux seront respectivement de 23 %, 29 % et 32 %. En effet, les modalités de calcul sont différentes pour la loi Pinel Outre-Mer et celle appliquée en France métropolitaine.

Quoi qu’il en soit, le niveau de la déduction est calculé sur la base du prix d’achat du logement (limité à 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré). En outre, il est encadré et plafonné à 10 000 euros selon le principe du plafonnement global à 10 000 euros des niches fiscales.
Pour ceux qui souhaitent investir dans plusieurs habitations, le quota prévu par la loi est de 2 logements par an par propriétaire. Pour finir, dans le cas où le bien concerné est inéligible à la loi Pinel, l’acquéreur a toujours la possibilité de se tourner vers des dispositifs plus adaptés comme le programme Denormandie.

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