Le dispositif de défiscalisation LMNP présente un certain nombre d’avantages intéressants. Ils sont principalement d’ordre fiscal. En optant pour la location meublée non professionnelle, vous pouvez déduire différentes charges. Notons également la possibilité d’amortir votre bien sur plusieurs années.
Zoom sur les charges déductibles en LMNP
À titre de rappel, deux régimes fiscaux bien distincts sont possibles avec le dispositif LMNP :
- Le micro-BIC
- Le régime réel.
La première option permet un abattement forfaitaire de 50 % divisant le montant des revenus taxable en deux. La seconde offre la possibilité de déduire plusieurs charges. Il est impossible de donner une liste exhaustive des charges déductibles sous le régime réel. Les plus courantes sont :
- Les frais de notaire après l’acquisition du bien
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de dossier d’emprunt immobilier
- Les honoraires de l’agence immobilière
- Les travaux d’entretien et de réparations effectués dans le bien
- Les achats de fournitures et matériel essentiels (plafonnés à 500 €)
- Les honoraires du gestionnaire (l’exploitant) du bien
- Les factures d’électricité, d’eau, de gaz, de fuel et d’autres énergies fossiles
- Les abonnements mobiles et Internet
- La taxe foncière
- La taxe d’habitation
- Les charges de copropriété
- L’assurance couvrant le bien
- La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
- Les frais de procédure judiciaire en cas de litige avec le locataire
En déduisant ces diverses charges de vos recettes locatives en LMNP, vous allégez considérablement la fiscalité y afférente. Il n’est pas facile de calculer ces charges, surtout dans le cadre d’un gros projet d’investissement. C’est la raison pour laquelle vous devez recourir à un expert-comptable. N’oubliez pas que ses honoraires sont déductibles au régime réel.
Quid des dépenses amortissables en LMNP ?
En plus de la déductibilité des charges, le régime réel en LMNP permet d’amortir un certain nombre de dépenses. De quoi optimiser davantage votre résultat comptable et alléger votre résultat fiscal imposable. L’amortissement étant une notion comptable. Il ne faut pas le confondre avec les charges déductibles.
Dans l’univers de la finance, l’amortissement correspond à une perte de valeur graduelle d’un bien à cause de l’usure du temps ou de l’obsolescence. Afin de compenser cette dépréciation, le régime réel en LMNP vous permet d’amortir certaines dépenses. Elles sont généralement engendrées par l’achat de mobilier essentiel pour la mise en conformité de votre bien.
D’autres dépenses sont amortissables au régime réel. On parle notamment du montant de votre investissement (les frais d’acquisition inclus). Idem pour les coûts de construction de vos loyers perçus. Afin de rendre votre bien plus attrayant, vous pouvez y réaliser des travaux. Ils font partie des dépenses amortissables.
La durée d’amortissement d’un bien correspond à sa durée d’usage. En moyenne, elle oscille entre 5 et 10 ans pour le mobilier, 10 à 20 ans pour les travaux, et 25 et 40 ans pour l’immobilier. Les amortissements en LMNP concernent principalement les immeubles anciens.
Bon à savoir : les amortissements en LMNP sont plafonnés. Ils doivent rester inférieurs à la différence entre le montant des loyers annuels et celui des charges déductibles. Le montant d’amortissement en LMNP s’obtient en additionnant la valeur du bien et les frais d’acquisition. Il faudra ensuite soustraire la valeur du terrain du résultat.
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