Immobilier

Investissement locatif : Pinel, SCPI, LMNP. Vers quelle solution se tourner ?

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L’investissement dans l'immobilier est privilégié par les investisseurs du fait notamment de la sécurité qu’apporte la pierre. En effet, l’investissement locatif bien qu’intéressant comporte bien des particularités qu’il convient pour tout investisseur de connaitre. Surtout, il existe plusieurs solutions qui ne sont pas forcément adaptées à tous les profils.

Vers quelle solution se tourner pour un investissement locatif ?

L’investissement locatif comme son nom l’indique consiste à acquérir un bien et le mettre en location afin d’en tirer des revenus et selon les cas, de bénéficier d’avantages fiscaux. L'exemple le plus connu étant l'investissement Pinel, mais il existe aussi d'autres solutions comme la location meublée (LMNP).

Cela peut donc concerner des biens immobiliers dans le neuf ou dans l’ancien, mais aussi dans l'achat de parts dans le cas de la SCPI.

Les spécificités du dispositif Pinel

Selon le dispositif fiscal sous lequel est réalisé l’investissement locatif, il y a des conditions que l’investisseur doit respecter. La loi pinel est l’un des dispositifs fiscaux les plus en vogue. En effet, elle permet aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier, de le louer et de bénéficier d’avantages fiscaux. En l’espèce, la loi pinel a fixé de manière précise les modalités d’investissement. Il s’agit notamment d’une acquisition dans le neuf de bien immobilier jusqu’au 31 Décembre 2021 qui ouvre droit à une réduction d’impôt de 6, 12 ou 18% en fonction de la durée d’engagement de location qui elle, varie de 6, 9 ou 12 ans.

Dans le cadre d’une acquisition en loi pinel, l’investisseur a donc la charge des travaux, du paiement des impôts locaux (taxe foncière) et de la gestion du locataire ainsi que de celle du bien concerné.

Mieux comprendre la location meublée et le statut LMNP

La location meublée, comme son nom l'indique, a pour objet de permettre au locataire du logement d’y habiter dès son arrivée sans recourir au déménagement ni à l’achat de nouveaux meubles. Le logement sera équipé des équipements indispensables pour le quotidien.

Cette alternative de location semble attirer de plus en plus de français. D'autant plus qu'il est possible, pour le loueur en meublé, d'obtenir le statut LMNP (loueur meublé non-professionnel). Un statut qui lui permet de bénéficier de plusieurs avantages défiscalisants et ce via trois dispositifs fiscaux appliqués : le Censi-Bouvard, le régime micro BIC et le régime réel.

La SCPI, une alternative à l’investissement locatif

La SCPI s’avère être une excellente solution d’investissement en immobilier locatif bien qu’il s’agisse d’un investissement dans ce qu'on appelle de la pierre papier.

En effet, la Société Civile de Placement Immobilier, après avoir collecté des fonds auprès des investisseurs, procède à l’acquisition de biens immobiliers destinés à être loués. Les investisseurs percoivent alors une rente immobilière au prorata des parts qu'ils ont acquis.

Cela permet de générer des revenus complémentaires aux investisseurs. Les plus gros avantages de la SCPI sont sa facilité d’accès : le ticket d’entrée est beaucoup plus faible comparativement à celui d’un bien immobilier classique (accessible dès 1000€).

De plus, contrairement à un bien immobilier direct, l’acquisition de parts de SCPI ne nécessite pas de démarche particulière (passage chez un notaire par exemple). En outre, via sa politique de gestion, la SCPI va offrir aux investisseurs une diversification sectorielle et géographique des actifs en portefeuille, ce qui va permettre aux associés de bénéficier d’un risque locatif mutualisé puisque réparti sur plusieurs types de biens, plusieurs locataires et parfois même dans divers pays comme c'est le cas des SCPI dites européennes.

Les atouts de la SCPI de rendement

Les SCPI renferment bien des atouts pour les investisseurs. En effet, au-delà du fait d’être adossées à l’immobilier, elles permettent de générer des revenus aux associés versés trimestriellement.

Par ailleurs, l’ensemble des actifs est géré par la société de gestion de la SCPI. C’est là que réside tout l’avantage de la détention de parts de SCPI plutôt que la détention d’un bien immobilier locatif direct : la charge de la gestion. En SCPI, l’investisseur ne s’occupe de rien tandis que dans un bien immobilier locatif, il a la charge intégrale de la gestion.

De plus, la SCPI peut être utilisée comme outil à plusieurs objectifs patrimoniaux notamment la succession lorsqu'elle est logée par exemple dans un contrat d'assurance-vie. Dans ce cadre, les SCPI de rendement sont la catégorie de SCPI recommandée aux investisseurs.

En conclusion, l’investissement en immobilier locatif bien qu’étant une solution de constitution de patrimoine et de réduction d’impôts est beaucoup moins accessible en terme de frais et de coûts pour les investisseurs. De plus, le risque dans ce cas, n’est pas aussi largement diversifié que dans le cas d’un investissement en SCPI.

N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel afin que celui-ci puisse répondre à vos questions en la matière et vous accompagner dans votre projet via le simulateur ci-dessous.

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Une durée minimale de 10 ans est conseillée, mais la durée moyenne de détention des parts de SCPI est de 22 ans : les investisseurs choisissent en général de percevoir des revenus complémentaires sur le long terme.

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Le TDVM moyen était de 4,35 % en 2018. Vous pouvez changer ce taux pour mieux le faire correspondre aux SCPI que vous auriez repérées, mais nous vous conseillons de rester dans une fourchette réaliste entre 3 % et 6 %.

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A propos de l'auteur

Julien Delarche

Julien Delarche

Philosophe de par sa formation, c'est la voie du journalisme que Julien a choisi pour sa carrière. Ses thématiques de prédilection : Finance, économie et investissement.

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