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LMNP : Investir en location meublée non professionnelle en 2022

LMNP Investir en location meublée non professionnelle en 2021

Saviez-vous qu’il existait un statut particulier permettant de bénéficier d’un allègement fiscal important dans le cadre d’un investissement immobilier locatif ? Il s’agit du statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel. En investissant dans la location meublée à travers ce statut, sachez que vous aurez la possibilité de percevoir des revenus locatifs sans payer d’impôts.

Curieux d’en savoir plus ? Et bien, dans cet article, nous vous proposons justement un guide complet pour tout savoir sur le statut LMNP. Nous en profiterons pour vous faire découvrir comment investir efficacement dans la location meublée non professionnel en 2022.

Définition de la LMNP

La Location Meublée Non Professionnel, plus connue sous l’acronyme LMNP, est un dispositif fiscal très ancien qui existe depuis 1949. Le statut LMNP permet aux particuliers d’acquérir des biens immobiliers meublés dans des résidences de service.

Ici, l’objectif est de devenir propriétaire, non pas de la résidence entière, mais d’une partie seulement de celle-ci. Ce qu’il y a de génial avec l’investissement en LMNP, c’est que ça peut vous permettre de défiscaliser un partie voire même la totalité vos revenus locatifs. La plupart des épargnants qui investissent en LMNP le font généralement pour se constituer des revenus complémentaires ou pour préparer leur retraite.

Pour en savoir plus sur l’investissement en LMNP

Comment investir en LMNP ?

Pour obtenir un statut LMNP et profiter du dispositif d’allègement fiscal qui y est rattaché, sachez que vous devrez suivre un certain nombre de démarches. Vous devrez d’abord remplir toutes les conditions d’éligibilité au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel avant de pouvoir déclarer votre activité légalement.

 

Quels sont les conditions pour obtenir un statut LMNP ?

Quels sont les conditions pour obtenir un statut LMNPVous devez être un personne physique et non pas une personne morale. Et c’est également valable pour tous les autres membres de votre foyer fiscal. En fait, le statut LMNP s’adresse uniquement aux particuliers mais pas aux entreprises.

La location meublée ne doit absolument pas constituer votre activité professionnelle principale. D’ailleurs, vos recettes locatives annuelles ne devront pas être supérieures à 50 % de vos revenus globaux. A l’échelle du foyer fiscal, vos recettes locatives annuelles devront être plafonnées à 23 000 euros maximum.

Vous devez être le propriétaire direct du bien immobilier meublé que vous proposez en location. Sachez que le statut LMNP ne tient pas compte des acquisitions indirects comme c’est le cas avec les SCPI par exemple.

Le bien immobilier en question doit bien évidemment être “meublé” et loué pour un usage d’habitation. Il doit donc compter suffisamment de mobiliers de sorte à ce que le locataire puisse y vivre convenablement et de manière immédiate.

Comment déclarer son activité de location en LMNP ?

Comment déclarer son activité de location en LMNP ?Vous devez déclarer votre activité auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises). A défaut, vous pouvez vous déclarer auprès du greffe du tribunal de commerce de la ville où votre bien meublé est situé.

Votre déclaration devra impérativement se faire 2 semaines (15 jours) avant de début de la location. Dans le cas contraire, votre déclaration sera irrecevable et vous n’obtiendrez pas votre statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Pour confirmer votre enregistrement et officialiser votre activité, vous devrez ensuite remplir le formulaire Cerfa P0i.

Vous obtiendrez ensuite un numéro SIRET, qui sera en quelques sortes votre “numéro d’immatriculation” dans l’exercice de votre activité de location. N’oubliez pas que vous devrez obligatoirement indiquer ce numéro dans vos déclarations de revenus.

Une fois que vous aurez effectué toutes ces démarches, vous pourrez alors commencer à louer votre bien immobilier meublé. Pour ce faire, vous devrez bien évidemment signer une promesse ou un compromis de vente chez un notaire, comme pour tout bien immobilier classique d’ailleurs. La seule petite différence c’est que vous serez également amené à signer un bail commercial.

Le bail que vous signerez vous engagera, non pas avec le locataire, mais plutôt avec un gestionnaire spécialisé. A partir de là, vous devenez donc “bailleur” tandis que le gestionnaire sera votre “exploitant”. C’est votre gestionnaire qui sera en charge de l’exploitation et de l’entretien de la résidence entière dans laquelle vous avez acquis des logements. C’est également lui vous versera les loyers mensuels en contrepartie de frais de gestion.

INVESTIR EN LMNP

Location meublée : 5 raisons d’investir en LMNP

Vous hésitez encore à investir en LMNP ? Et bien, voici 5 raisons qui pourront sûrement vous inciter à vous lancer :

Location meublée 5 raisons d'investir en LMNP

Rentabilité

Vous l’ignoriez sans doute mais l’augmentation de loyers prévue dans le cadre d’une location meublée est beaucoup plus élevée (10 à 20 % de plus) que celle d’une location nue. En terme de rendement, l’investissement en LMNP est aussi particulièrement attractif car vous pouvez bénéficier jusqu’à 5 % de rendement annuel net.

Gestion déléguée

Lorsque vous investissez en LMNP, sachez que vous avez également la possibilité de déléguer la gestion locative de votre bien meublé à un gestionnaire spécialisé. Vous n’aurez donc plus grand chose à faire puisque c’est votre gestionnaire qui s’occupera de tout à votre place. C’est lui qui sera chargé d’exploiter et d’entretenir les logements que vous avez acquis. Ce sera également lui qui vous versera vos revenus mensuels.

Récupération de Tva

Et oui, l’investissement en LMNP peut vous faire bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Parmi les avantages les plus importants, il y a justement la possibilité de récupérer votre TVA à un taux de 20 % sous un délai de 3 à 6 mois.. Mais pour ce faire, vous devrez toutefois investir dans un bien meublé neuf.

Revenu foncier non fiscalisé

Ce qu’il y a de vraiment génial avec l’investissement en LMNP, c’est que ça peut vous aider à bénéficier d’un allègement fiscal particulièrement intéressant. En effet, lorsque vous obtenez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, vos loyers peuvent être défiscalisés jusqu’’à 71 %. Dans certains cas particuliers, vous pouvez même bénéficier d’une exonération totale d’impôts.

Possibilité d’occupation

L’autre gros avantage de l’investissement en LMNP c’est qu’en plus de louer votre bien immobilier, vous avez également la possibilité de l’occuper temporairement. Et oui, le statut LMNP vous autorise à occuper votre bien meublé jusqu’à 6 mois par an et le louer pendant les 6 mois restants.

LMNP et LMP : quelles différences ?

LMP & LMNPSi vous voulez vous lancer dans l’investissement en location meublée, vous devez d’abord à faire la différence entre le statut LMNP et le statut LMP. Par définition, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est destiné aux particuliers pour qui la location meublée ne constitue pas l’activité professionnelle principale.

En LMNP, vos recettes locatives annuelles devront être inférieures à 23 000 euros soit moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Au-delà cette somme, vous basculez automatiquement dans le statut LMP ou Loueur en Meublé Professionnel.

D’un point de vue fiscal, il y a également une distinction importante à faire entre la LMNP et la LMP. Sachez qu’un investissement en LMNP est soumis à un régime fiscal où les déficits sont imputés uniquement aux revenus locatifs.

Dans un investissement en LMP, en revanche, les déficits sont imputés sur l’ensemble des revenus en général (qu’ils soient locatifs ou non).

Faut-il investir dans le LMNP ancien ou LMNP neuf ?

Et oui, l’investissement en LMNP peut se faire aussi bien dans un bien immobilier neuf que dans un bien immobilier ancien (ou d’occasion). Comme vous pouvez l’imaginer, chacune des deux options présente ses propres caractéristiques, donc ses avantages et ses inconvénients. Il ne tient donc qu’à vous de choisir votre type de LMNP en fonction de vos objectifs et de vos stratégies d’investissement.

Location meublée dans l’ancien

On parle de LMNP ancien lorsqu’on investi dans un bien meublé qui a déjà été détenu par quelqu’un d’autre auparavant. Ce qu’il y a de génial avec ce type d’investissement, c’est que le bien en question peut déjà être occupé par des locataires.

Cela signifie que vous pouvez donc percevoir vos premiers loyers immédiatement. Sachez également que vous pouvez bénéficier d’une meilleure rentabilité lorsque vous investissez en LMNP ancien. Non seulement le prix du m² est plus abordable que dans le neuf mais en plus, vous pouvez profiter des meilleures emplacements.

Le seul petit inconvénient des biens meublés anciens c’est que les frais de notaire peuvent être particulièrement élevés. Il faut aussi préciser qu’en fonction de l’ancienneté de votre bien, vous pourrez être amené à entreprendre d’importants travaux et donc augmenter vos dépenses.

INVESTIR EN LMNP ancien 

Location meublée dans le neuf

L’investissement en LMNP neuf quant à lui concerne l’acquisition des biens meublés qui n’ont encore jamais été exploités auparavant. Généralement, il s’agit surtout des biens immobiliers en VEFA ou en Vente en Etat Futur d’Achèvement. Le principal avantage de l’investissement en LMNP neuf, c’est que vous pouvez bénéficier des dernières normes en matière de construction.

Par conséquent, vous n’aurez pratiquement aucun travaux à prévoir au cours de vos premières années d’investissement. Sachez que vous pouvez aussi bénéficier d’autres dispositifs fiscaux très avantageux (comme la loi Pinel par exemple) lorsque vous investissez dans un bien meublé neuf. Le seul problème de l’investissement en LMNP neuf, c’est que vous n’aurez pas la possibilité de percevoir vos premiers loyers de manière immédiate.

INVESTIR EN LMNP neuf

Location meublée non professionnelle gérées : quels sont les biens concernés ?

Sachez qu’il existe 4 types de résidences services où la location meublée non professionnelle est possible :

Location meublée non professionnelle gérées quels sont les biens concernés

Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes sont des établissements conçus spécialement pour accueillir et héberger les étudiants. La plupart du temps, elles sont constituées de plusieurs petits appartements (généralement des studios ou des 2 pièces).

Parmi les services optionnels proposés en résidences étudiantes, il y a notamment le ménage et la laverie. Les meilleures résidences peuvent toutefois proposer d’autres services en plus comme le petit-déjeuner ou encore l’accès à internet. En général, les résidences étudiantes se situent toujours en centre-villes, proches des principaux pôles universitaires et des transports.

Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme quant à elles sont des établissements commerciaux destinés à accueillir les touristes, les vacanciers et même les hommes d’affaires. Elles fournissent des services essentiels de base comme le ménage, la laverie et le repas.

Toutefois, il ne faut absolument pas confondre les résidences de tourisme avec les hôtels. En général, les hôtels fournissent beaucoup plus de services comme la conciergerie ou encore la bagagerie par exemple. Cela n’empêche pas pour autant les résidences de tourisme de proposer d’autres services supplémentaires intéressants notamment comme les séances de sport ou de divertissement. Sachez que les meilleures résidences de tourisme se situent généralement en montage, en campagne ou en bord de mer.

Les résidences seniors

Les résidences séniors sont des établissements conçus pour prendre en charge les personnes âgées autonomes. Par “autonomes” nous faisons référence aux personnes qui n’ont pas encore besoin d’assistance médicale particulière.

Les résidences séniors ont pour vocation d’offrir tous les services dont les personnes âgées ont besoin pour faciliter leur quotidien. Cela peut inclure le ménage, la blanchisserie, l’assistance administrative, la livraison des courses, les travaux de bricolage, etc… Les résidences séniors sont généralement placées en centre-ville. Cet emplacement permet ainsi aux occupants d’accéder plus facilement à des services de proximité comme les transports ou encore les commerces.

Les EHPAD

Tout comme les résidences séniors, les Ehpad sont des établissements destinés à accueillir les personnes âgées. La seule petite différence c’est que les Ehpad sont conçus pour les personnes âgées dépendantes, c’est-à-dire les personnes qui ont besoin d’assistance médicale.

Vous comprendrez sûrement que les Ehpad (Établissements d’Hébergement pour Personnes gées Dépendantes) proposent donc des soins médicaux en plus de tous les autres services basiques. Il faut également savoir que, contrairement aux résidences séniors, les Ehpad sont situés loin des centre-villes. Pourquoi ce choix me direz-vous ? Et bien tout simplement pour tenir les occupants éloignés des bruits incessants des grandes villes et leur offrir plus de calme et de paisibilité.

Quelle fiscalité pour une location meublé en LMNP ?

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les loyers perçus dans le cadre d’un investissement en LMNP ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. D’un point de vue fiscal, on les considère plutôt comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Votre statut de loueur en meublé non professionnel vous donne la possibilité de choisir entre 2 régimes fiscaux différents à savoir le régime micro-BIC et le régime réel.

Quelle fiscalité pour une location meublé en LMNP

Le régime fiscal micro-BIC

Ce régime fiscal s’applique lorsque vos recettes locatives de l’année précédente n’excèdent pas les 72 500 €. En d’autres termes, si vos loyers perçus en 2021, déclarés en 2022, sont inférieurs à 72 500 €, vous serez automatiquement soumis au régime micro-BIC.

Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 %. Cela signifie que vous ne serez donc imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs seulement. Si vous investissez dans un bien meublé de tourisme, sachez que cet abattement peut même s’étendre jusqu’à 71 %.

Le régime fiscal réel

A partir du moment où vos recettes locatives de l’année précédente sont supérieures à 72 500 €, c’est le régime fiscal réel qui s’appliquera. Dans certains cas particuliers, il est toutefois possible de basculer du régime micro-BIC au régime réel lorsque vos recettes annuelles sont inférieures à 72 500 €. Mais pour y arriver, vous devrez bien évidemment effectuer une demande auprès du fisc.

Ce qu’il y a de génial avec le régime réel, c’est qu’il vous permet de déduire de vos recettes locatives l’ensemble de vos charges (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc…). Qui plus est, vous avez également la possibilité d’amortir la valeur de votre bien meublé. Cela veut dire que vous allez diminuer le montant de vos recettes, ce qui va automatiquement faire diminuer vos impôts.

Quel régime fiscal en cas de revente ?

L’un des plus gros avantages de l’investissement en location meublée, c’est que la valeur de votre bien peut être amené à augmenter. Par conséquent, vous avez la possibilité de réaliser une plus-value plus ou moins intéressante au moment de la revente de votre bien meublé. Cette plus-value sera bien évidemment calculée sur la différence qu’il y aura entre le prix de revente et le prix d’achat du bien en question.

Et bien, sachez qu’en LMNP, la revente du bien meublé est soumis au régime des particuliers. Ce régime fiscal permet de ne pas intégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. En plus de ça, vous pouvez profiter d’une exonération fiscale progressive qui dépendra surtout de la durée de détention de votre bien meublé.

La LMNP est-elle cumulable avec Censi-Bouvard ?

Oui, les avantages fiscaux de l’investissement en LMNP sont effectivement cumulables avec ceux du dispositif Censi-Bouvard. En revanche, pour en profiter vous devrez respecter un certain nombre de critères non-négligeables. Il faudra avant tout que vous investissiez en location meublée dans un bien immobilier neuf et que vous optiez pour un régime fiscal réel.

Une fois votre statut de loueur meublé obtenu, vous devrez ensuite vous engager à conserver votre bien meublé pendant au moins 9 ans. A partir du moment où toutes ces conditions seront remplies, vous pourrez alors bénéficier de la réduction d’impôts de 11 % étalée su 9 ans prévue par le dispositif Censi-Bouvard.

Conseils pratiques pour bien investir en LMNP

Contrairement à ce que la plupart des gens pourraient croire, on ne s’improvise pas acquéreur de bien meublé en résidences de service. Si vous tenez vraiment à rentabiliser votre investissement, vous devez faire preuve de rigueur et être vigilent sur tous les paramètres. Voici justement quelques astuces et conseils pratiques qui pourront très certainement vous aider à mener à bien votre investissement en LMNP :

  • Pensez à toujours bien vérifier la solvabilité et la solidité financièrement de votre gestionnaire. N’oubliez pas que ce dernier est censé vous verser des loyers tous les mois. Il semble donc légitime de s’assurer qu’il soit en mesure de respecter ses engagements.
  • Vérifier minutieusement toutes les clauses de votre bail commercial (durée du bail, montant des loyers, conditions de renouvellement, etc…). Cela vous évitera les mauvaises surprises !
  • N’oubliez pas de jeter un oeil aux répartitions des charges. Vous saurez ainsi quelles sont les dépenses que vous devrez payer et celles qui seront prises en charge par votre gestionnaire.
  • Vérifiez toujours la qualité des logements que vous achetez et des résidences dans lesquels vous investissez. N’oubliez pas prendre en considération l’emplacement de ces dernières. En général, les résidences les plus rentables sont toujours celles qui sont les mieux placées.
  • Si vous rencontrez des difficultés dans le cadre de votre investissement en LMNP, n’hésitez surtout pas à faire appel à un professionnel. De nos jours, il existe de nombreux experts-comptables spécialisés en location meublée qui pourront vous conseiller et vous accompagner.

Pour en savoir plus ou avoir un conseil personnalisé, rapprochez-vous du site spécialisé Investissement-lmnp.fr.

A propos de l'auteur

Bastien

Journaliste pour de multiples thématiques d'actualités, j'écris des articles pour Enquête&Débat depuis plusieurs mois.

1 Commentaire

  • Bonjour,

    une grand merci pour toutes ses informations qui me donnent envie d’investir …
    je suis bientôt à la retraite et souhaiterai un complément financier
    je travaille dans un EHPAD et je me dis pourquoi pas moi!!!
    agréable journée à vous

    Frédérique

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