Immobilier

Loi Pinel : comment calculer simplement sa rentabilité ?

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3 minutes de lecture

La loi Pinel fait partie des plus performants leviers de défiscalisation proposés actuellement. Ce dispositif, qui doit son nom à Sylvie Pinel, vise à promouvoir la construction de logements et à booster les échanges sur le marché locatif. La mesure a surtout été adoptée afin d’encourager les ménages ayant des revenus intermédiaires à investir dans la pierre.

Le système est très apprécié par les propriétaires pour son excellente rentabilité. Bien sûr, des débats concernant sa suppression ont été récemment lancés au niveau des instances législatives. Le support a toutefois été maintenu jusqu'en 2021. Si vous avez prévu de constituer un patrimoine, il n’est pas encore trop tard pour miser sur ce dispositif. Par ailleurs, voici des astuces qui vous serviront à calculer aisément le rendement de votre investissement.

La rentabilité brute

Le calcul de la rentabilité a toujours été considéré comme étant assez complexe quand on parle de la loi Pinel. Et bien que les vendeurs et promoteurs immobiliers tentent de l’expliquer clairement à travers les outils de simulation, le système n’est pas pour autant facile à comprendre pour les clients. Dans cet article, nous avons essayé de déchiffrer la méthodologie de mathématique financière utilisée par les experts afin de proposer une démarche plus simple. La solution présentée ci-dessous peut s’appliquer à tous les cas de figure (appartement ou maison, location nue ou location meublée, acquisition au comptant ou prêt immobilier, placement dans le neuf ou dans l’ancien).

  • La formule pour le calcul du coût réel de l’achat du logement (CRA)

CRA = prix d'achat + frais d'agence + « frais de notaire » + travaux.

Le CRA est aussi connu comme étant le prix d’acquisition, le prix de vente promoteur ou encore l’investissement initial.

  • La rentabilité brute (RB)

RB = loyers bruts annuels/CRA

La rentabilité nette

Le calcul du rendement net (RN) est plus complexe dans la mesure où il fait intervenir tous les paramètres (loyers, avantage fiscal, charges associées) qui vont déterminer le résultat en fonction de la durée de l’investissement. Concrètement, l’estimation du rendement se fera après que l’on ait déduit les charges de copropriété non récupérables et les dépenses liées aux travaux de copropriété s’il s’agit d’un appartement. Sans oublier les petits entretiens et la taxe foncière ainsi que les assurances impayées et propriétaire non occupant et les frais de gestion.

Il faudra ensuite évaluer les charges financières (intérêt et mensualités en cas d’emprunt), les prélèvements sociaux, l’avantage fiscal et le niveau de l’impôt sur le revenu. Le revenu net d’impôts obtenu pourra après être rapporté à l’investissement initial (CRA). Voici la formule :

RN après impôts = revenu net d'impôts/CRA

Il est important de préciser que cette base ne tient pas compte des flux de trésorerie. Ces facteurs ne pouvant pas être évalués précisément sur plusieurs années, il est assez difficile de les estimer. Au vu des différentes variables à prendre en considération, nous vous conseillons de vérifier les résultats de vos calculs en réalisant une simulation Pinel via un site spécialisé.

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