Immobilier

Quel est l’intérêt d’effectuer un démembrement de SCPI ?

Quel est l’intérêt d’effectuer un démembrement de SCPI 

Parmi les différentes solutions d’investissement en SCPI, on peut citer notamment le démembrement de propriété. Quels sont les avantages à en tirer ? Comment s’y prendre ?

Dans une optique de transmission anticipée de patrimoine, le démembrement de propriété reste une solution d’investissement pertinente. Il s’agit d’une solution d’investissement avantageuse (fiscalement), surtout dans le cadre d’un investissement en SCPI. Il faudra juste connaître toutes les démarches à effectuer.

Quel est l’intérêt de souscrire des parts démembrées de SCPI ?

Quel est l’intérêt de souscrire des parts démembrées de SCPI L’accès au marché de l’immobilier d’entreprise a été simplifié grâce aux SCPÏ (ou Sociétés Civiles de Placements Immobiliers). Il existe, bien entendu, un prix à payer pour pouvoir prétendre aux nombreux avantages qui y sont rattachés. Il oscille généralement entre 200 et 1 000 €. Il est d’ailleurs possible d’abaisser ce ticket d’entrée à l’aide du démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété permet d’acheter des parts de SCPI à un prix décoté. Il s’agit d’une décote fixée par la société de gestion. Souvent, elle représente entre 60 % et 80 % du coût total de l’investissement. Petite précision : cette décotée se calcule en fonction de la durée de détention des parts démembrées.

La décote sur le prix acquéreur permet au souscripteur d’acheter un nombre conséquent de parts. Il pourra ainsi se constituer un patrimoine immobilier plus important dès la souscription. Le porteur de parts ne touche aucun dividende jusqu’au terme du démembrement. C’est seulement à l’extinction de l’usufruit qu’il pourra bénéficier du droit de percevoir les fruits de son placement.

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Une durée minimale de 10 ans est conseillée, mais la durée moyenne de détention des parts de SCPI est de 22 ans : les investisseurs choisissent en général de percevoir des revenus complémentaires sur le long terme.

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Le TDVM moyen était de 4,35 % en 2018. Vous pouvez changer ce taux pour mieux le faire correspondre aux SCPI que vous auriez repérées, mais nous vous conseillons de rester dans une fourchette réaliste entre 3 % et 6 %.

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    D’autres avantages afférents au démembrement de propriété

    D’un point de vue fiscal, le démembrement de parts de SCPI s’avère intéressant, l’usufruit étant détenu par un tiers. Il est le seul à pouvoir jouir des revenus locatifs, sous forme de dividendes, tout au long de l’opération. En contrepartie, l’usufruitier s’acquitte de l’ensemble des charges (fiscales et sociales). Le nu-propriétaire, lui, n’a rien à déclarer.

    Le détenteur de la nue-propriété n’est pas concerné par l’IFI (ou l’impôt sur la fortune immobilière), du moins avant le terme du démembrement. De ce fait, il pourra limiter son imposition à l’IFI.

    Après la reconstitution de la pleine propriété, son détenteur (l’ex-nu-propriétaire) récupère l’intégralité des revenus générés par son placement. Il peut réaliser une plus-value en choisissant de céder la peine propriété des parts souscrites initialement.

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    Démembrement temporaire ou viager : quelles différences ?

    Démembrement temporaire ou viager quelles différences À titre de rappel, le démembrement de parts de SCPI peut se faire de deux manières différentes : temporaire ou viager. Chaque procédé présente des avantages intéressants. Il faut choisir la méthode d’investissement la plus adaptée selon ses objectifs patrimoniaux.

    On parle de démembrement temporaire lorsque sa durée est fixée à l’avance. Elle oscille généralement entre 5 et 10 ans. Certaines SCPI démembrables proposent une durée de démembrement plus courte. Il suffit de consulter un comparatif des meilleures SCPI du moment pour les découvrir. Il est possible d’en trouver sur certaines plateformes digitales à l’instar de Portail-SCPI.fr.

    Moins connu, le démembrement de parts de SCPI en viager présente des avantages non négligeables. Il consiste à scinder l’usufruit et la nue-propriété, mais à la différence du démembrement temporaire, le décès de l’usufruitier marque la fin de l’opération. Elle sera ainsi plus longue, selon l’âge de l’usufruitier.

    Le démembrement viager trouve toute son utilité dans le cadre d’une transmission de patrimoine, la valeur de la part de SCPI étant décomposée. Il y aura une réduction importante appliquée au niveau des droits de donations. Bien entendu, le nombre de nus-propriétaires et le montant de l’investissement peuvent changer la donne.

    A propos de l'auteur

    Bastien

    Bastien

    Journaliste pour de multiples thématiques d'actualités, j'écris des articles pour Enquête&Débat depuis plusieurs mois.

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