Immobilier

SCPI : qu’est-ce que la stratégie relutive ?

SCPI qu'est-ce que la stratégie relutive

Les SCPI délivrent depuis ces dernières années des rendements supérieurs à 4 %. Néanmoins, il y a eu un léger recul de performances entre 2019 (4,40 %) et 2020 (4,18 %). Des taux qui restent intéressants d’un point de vue financier. Afin de maintenir des taux de rendement attrayants, les sociétés de gestion des SCPI adoptent une stratégie dite relutive, et ce depuis 2020. Le point !

La stratégie relutive d’une SCPI : comment ça marche ?

Les SCPI ont collecté 1,95 Md€ au T2 2021, soit une hausse de 16 %Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont toutes gérées par des SGP agréées par l’AMF. Et c’est elles qui fixent la stratégie d’investissement de chaque véhicule commercialisé. Elle diffère d’une SCPI à l’autre, mais présente quelques points en commun. On parle ici de stratégie relutive. Il s’agit d’une approche innovante visant à stabiliser les rendements des SCPI.

Pour mener à bien sa stratégie relutive, le gestionnaire de la SCPI préfère limiter sa collecte sur une période donnée. En d’autres mots, elle va restreindre le nombre de parts pouvant être souscrites par un même investisseur. En procédant ainsi, les revenus distribués aux associés seront plus ou moins stables.

La stratégie relutive s’adresse particulièrement aux SCPI à capital variable. La valeur de la part étant fixée en fonction de sa valeur de reconstitution (10 % en général). Il est tout à fait possible de mieux maîtriser la collecte de la SCPI, même si celle-ci affiche un rendement moyen moins attractif. Afin d’y parvenir, le gestionnaire devra fixer le prix de souscription autour de la fourchette haute (+10 %).

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Une durée minimale de 10 ans est conseillée, mais la durée moyenne de détention des parts de SCPI est de 22 ans : les investisseurs choisissent en général de percevoir des revenus complémentaires sur le long terme.

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Le TDVM moyen était de 4,35 % en 2018. Vous pouvez changer ce taux pour mieux le faire correspondre aux SCPI que vous auriez repérées, mais nous vous conseillons de rester dans une fourchette réaliste entre 3 % et 6 %.

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    L’approche relutive des SCPI a-t-elle porté ses fruits en 2020 et 2021 ?

    Il est difficile d’affirmer si les stratégies relutives des SCPI ont bien porté leurs fruits en 2020 et 2021. D’un point de vue concret, la réponse réside sur les chiffres officiels publiés par les sociétés de gestion. Les SCPI qui ont su adopter la bonne stratégie affichent des collectes maîtrisées ou faibles, mais parviennent à distribuer des dividendes stables sur une longue période.

    Si vous avez déjà investi votre argent dans une SCPI, vous devriez déjà avoir entendu parler de l’effet relutif. Il ne s’agit pas d’un nouveau terme barbare récemment créé par les experts de la pierre-papier. En tant que détenteur de parts d’une SCPI, le délai de jouissance des parts devrait vous être familier. On parle ici de la période pendant laquelle les nouveaux associés ne perçoivent aucun dividende.

    Le délai de jouissance des parts a été instauré dans un objectif précis. Les gestionnaires de portefeuille de SCPI ont besoin de temps pour sélectionner des actifs immobiliers correspond à leurs exigences (définies dans leurs cahiers des charges). Pendant cette période, d’autres épargnants viendront rejoindre la communauté d’associés de la SCPI. Vu qu’ils sont nouveaux, leurs fonds n’ont pas encore été investis. Par conséquent, ils ne devraient pas encore percevoir des dividendes. Ils encaisseront des revenus uniquement après le délai de jouissance de parts (entre 3 et 6 mois).

    Des rendements supérieurs à 6 % pour les SCPI européennes

    SCPIEn termes de rentabilité, les SCPI européennes restent les meilleures. En effet, elles sont capables de délivrer des rendements supérieurs à 6 %. C’est notamment le cas de la SCPI diversifiée Corum Eurion dont le DVM ressort à 10,40 % en 2020.

    Malgré son jeune âge, elle parvient à surpasser les performances de ses grandes sœurs, Corum Origin (6 %) et Corum XL (5,66 %). D’autres SCPI européennes sont à suivre de près en 2022 :

    • Sofidy Europe Invest (6 %)
    • Pf Hospitalité Europe (6,25 %)
    • Pierval Santé (4,95 %)
    • Eurovalys (4,50 %)
    • Novapierre Allemagne (4,5 %)
    • Interpierre Europe Centrale (4,71 %)

    A propos de l'auteur

    Bastien

    Bastien

    Journaliste pour de multiples thématiques d'actualités, j'écris des articles pour Enquête&Débat depuis plusieurs mois.

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