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Notre conseil est réalisé en toute indépendance sans lien capitalistique avec les SCPI. Vous réalisez un investissement adapté à votre situation et à vos objectifs.

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Nos partenaires

Portail SCPI, avec son partenaire historique le groupe Euodia, a noué des liens forts avec de nombreuses sociétés de gestion SCPI et organismes bancaires.

Partenaires historiques de Portail SCPI

La presse parle de nous

Portail-SCPI est à votre disposition pour vous conseiller

    Sociétés Civiles de Placement Immobilier

    Une SCPI est un véhicule d’investissement composé exclusivement dactifs immobiliers professionnels ou d’habitations. La gestion locative, administrative et fiscale est intégralement prise en charge par une société de gestion qui s’occupe de tout (achat des biens, gestion des locataires, entretien du parc immobilier, travaux, paiement des taxes…).

    Capitalisation

    90,1 Md€

    SCPI au rendement
    supérieur à 6 %

    13

    Collecte nette

    5,7 Mds€

    Rendement moyen

    4,52%

    Un placement dynamique et en croissance

    Au 31 décembre 2023, on compte plus de 220 SCPI gérées par plus de 45 sociétés de gestion agréées par l’AMF. Les SCPI, toutes catégories confondues, ont réalisé une collecte nette de 5,7 milliards d’euros en 2023. De façon générale, les chiffres du marché des SCPI sur l’année 2023 s’établissent comme indiqués sur ce tableau.

    Les SCPI sont créées et gérées par des sociétés dites de gestion. Ces sociétés sont agréées et contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). L’AMF impose des conditions pour maintenir une transparence de l’information fournie au public et fixer un cadre à l’exercice des activités de la SCPI.

    Les sociétés de gestion, créatrices des SCPI, procèdent à la collecte de l’épargne auprès des investisseurs par l’émission de parts auxquelles ces derniers souscrivent. L’épargne ainsi collectée va servir à l’acquisition par la SCPI d’actifs immobiliers pour la constitution de son parc immobilier. Les biens immobiliers acquis par la SCPI seront gérés par la société de gestion.

    Percevoir des revenus mensuels ou trimestriels stables et générer un complément de revenus.

    Créer du capital (préparation de la retraite, effet de levier du crédit).

    Diversifier son patrimoine (investir sur des thématiques porteuses telles que la santé, E-commerce, logistique, immobilier durable, bureaux et commerces…).

    Défiscaliser et optimiser son patrimoine (dispositif Pinel, Denormandie, démembrement en nue-propriété)

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      Présentation succincte et concise de quelques avantages indéniables !

      Gestion professionnelle en SCPI

      Gestion professionnelle

      Les gérants des SCPI sont des experts qualifiés qui ont l’expérience et une connaissance pointue du marché de l’immobilier. Ils gèrent le processus d’investissement en intégralité (recherche et achat des biens, gestion des locataires et des travaux…).

      Mutualisation du risque locatif en SCPI

      Mutualisation du risque locatif

      La SCPI permet de mutualiser le risque locatif sur de nombreux biens immobiliers de différentes natures (professionnels ou habitations) et de nombreux locataires répartis dans toute la France et en Europe.

      La revente facilitée en SCPI

      Revente facile

      La liquidité d’un investissement immobilier peut être un critère important, voire essentiel. La SCPI est un produit d’investissement immobilier qui reste relativement liquide par rapport au marché immobilier classique.

      Des revenus réguliers et stables en SCPI

      Revenus réguliers

      Les SCPI fournissent un taux de rendement compétitif sur le long terme par rapport à d’autres investissements bancaires et financiers. Historiquement, les dividendes versés par les SCPI sont réguliers dans le temps .

      Contrôle, régulation et transparence

      Contrôle, régulation et transparence

      Les SCPI sont contrôlées et régulées par l’AMF qui délivre un agrément aux sociétés de gestion. Ces dernières doivent publier des bulletins trimestriels et des rapports annuels aux porteurs de parts et les investisseurs sont conviés aux assemblées générales chaque année.

      Flexibilité et zéro charge

      Flexibilité et zéro charge

      Les investisseurs choisissent aussi bien le montant à investir à l’achat que le nombre de parts qu’ils souhaitent céder, contrairement à un investissement immobilier traditionnel. Aussi, les loyers sont distribués nets de charges durant toute la durée de l’investissement en SCPI.

      Un investissement à faible ticket d'entrée

      Un investissement à faible ticket d’entrée

      La SCPI est un placement très accessible puisqu’il est en effet possible de commencer à investir à partir de 200 €. Ainsi, acheter des parts en SCPI permet à des petits investisseurs particuliers de devenir propriétaires d’actifs immobiliers professionnels pour un faible montant d’investissement.

      Quelques centaines d’euros peuvent permettre à l’investisseur de détenir des parts de bureaux, entrepôts, maisons de retraites, crèches, cliniques, résidences étudiantes, locaux d’activité, etc.

      Un placement sans contraintes de gestion

      Un placement sans contraintes de gestion

      Aucune contrainte de gestion n’est à prévoir dans le cadre d’un investissement en pierre papier. La société de gestion de la Société civile de placement immobilier, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), a pour obligation légale d’assurer la gestion locative et administrative des actifs immobiliers.

      Ainsi la société de gestion détermine et applique une stratégie d’investissement, sélectionne (achats et cessions) les actifs immobiliers, assure l’entretien du parc immobilier, recherche les locataires et assure le versement des loyers de la SCPI.

      Diversification immobilière

      Diversification immobilière

      La pierre papier vous permet d’accéder aux différentes classes d’actifs de l’immobilier d’entreprise. Les SCPI peuvent investir dans des bureaux et des commerces mais aussi dans des établissements de santé et d’éducation, des entrepôts et locaux dédiés à la logistique ou encore dans l’hôtellerie et l’immobilier de tourisme. De plus en plus de SCPI se tournent par ailleurs vers les pays de l’Union européenne afin de trouver les meilleures opportunités d’investissement.

      La fiscalité des revenus locatifs de source étrangère est d’ailleurs moins élevée pour les porteurs de parts.

      Pour faire l’acquisition de parts de SCPI, vous pouvez choisir diverses méthodes d’investissement.

      • Achat au comptant : l’investisseur décide d’acheter des parts SCPI avec son propre apport, autrement dit son épargne personnelle. L’achat SCPI au comptant, aussi dit cash, permet d’investir ses liquidités rapidement et d’obtenir un rendement immédiat avec des performances attractives.
      • Achat à crédit : si le souscripteur dispose d’une capacité d’épargne mensuelle et d’une capacité d’endettement, il peut décider d’investir en SCPI à crédit. Autrement dit, il choisit de faire un emprunt bancaire pour financer l’achat de ses parts. Dans une optique de placement à moyen/long terme pour rembourser une partie de la mensualité de crédit et bénéficier de l’effet de levier.
      • Achat via l’assurance-vie : il est possible d’intégrer des parts de SCPI dans les contrats d’assurance vie multisupports, et ce, à travers les unités de compte. Le prix d’acquisition des parts SCPI est avantageux, il n’y a pas de délai de jouissance et pas de revenus fonciers à déclarer.
      • Achat via le démembrement : cette méthode d’investissement permet de diviser la pleine propriété de la part SCPI entre l’usufruit et la nue-propriété. Le démembrement SCPI est très utile et permet de poursuivre des objectifs divers (transmission de patrimoine, trésorerie, etc.)

      Cette catégorie de SCPI a pour but principal de servir des rendements (revenus) réguliers aux associés, en investissant dans des actifs rentables et stables. Le patrimoine des SCPI de rendement est constitué principalement d’immobilier professionnel (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, etc.) puisque les baux commerciaux sont plus avantageux et la location aux professionnels plus stable. Les SCPI de rendement sont les plus répandues sur le marché.

      Elles achètent uniquement de l’immobilier résidentiel décoté (nécessitant des rénovations, en viager, soumis à la loi de 1948, etc.). Elles ne distribuent pas de loyers et permettent ainsi d’éviter l’imposition des revenus fonciers. Ces SCPI recherchent les meilleures opportunités de valorisation des biens dans le temps. Cela doit aboutir à des augmentations régulières du prix des parts, et donc à une plus-value à la revente pour l’investisseur.

      Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt. Les fonds collectés par ce type de SCPI sont investis dans des biens en respectant les exigences des différents dispositifs de défiscalisation : Pinel, Denormandie, Malraux, etc. Elles servent une rentabilité plus faible que les SCPI de rendement et sont plutôt destinées aux contribuables imposés dans les tranches les plus élevées de l’impôt sur le revenu.

      Une Société Civile de Placement Immobilier a pour vocation de collecter des fonds. Ceci auprès des investisseurs afin d’acquérir et d’agrandir son patrimoine immobilier locatif. En contrepartie de cet investissement, le porteur de part reçoit des revenus réguliers. Ces dernier proviennent de la mise en location des biens immobiliers locatifs. Ceci en proportion de la quote-part du capital de la société qu’ils détiennent.

      Il s’agit donc d’un support hybride qui possède à la fois la capacité d’être un fond d’investissement et une société civile accessible à tous.

      A la différence d’un achat immobilier classique, l’investisseur en société civile de placement ne devient donc pas propriétaire d’un bien seul, mais il détient indirectement, avec les autres associés et porteurs de parts de la société, une partie du parc immobilier de la société civile. En d’autres termes, la Société Civile de Placement Immobilier permet de détenir de l’immobilier sous forme de parts.

      En France, les investisseurs, qu’ils soient institutionnels ou particuliers, apprécient d’investir dans la pierre. L’investissement immobilier « traditionnel » consiste à acheter un bien (souvent via l’aide d’un crédit bancaire) pour le mettre en location. Les loyers remboursent une partie des mensualités de crédit et l’effet de levier du crédit permet de se créer du patrimoine facilement. En effet, l’accès au crédit étant peu cher, il est efficient et important de savoir en profiter.

      Les qualités d’un investissement immobilier résident dans la perception récurrente d’une rente, d’une protection vis-à-vis de l’inflation (les loyers étant indexés sur l’inflation), dans l’achat d’un bien tangible peu soumis aux variations quotidiennes des marchés et la plus-value potentielle lors de la revente.

      Toutefois, l’investissement immobilier comporte aussi des contraintes et des critères qu’il faut surveiller de près, au risque de perdre de la rentabilité sur le bien acheté et, en conséquence, perdre de l’argent :

      • Actif en bon état
      • Bonne localisation
      • Carence locative.

      Face à ces contraintes, une alternative a été mise en place pour bénéficier de la sécurité et des rendements de la pierre sans les contraintes : la société civile de placement immobilier ou plus communément appelé la SCPI ou encore pierre papier. De fait, ce placement permet à tout type de profil de réaliser un investissement en immobilier locatif. Contrairement à l’achat d »un bien, il ne nécessite pas autant de fonds, est sans contraintes de gestion, et ses risques sont mutualisés entre des locataires multiples.

      La souscription à la SCPI peut être réalisée par différents biais. De fait, il est possible d’acheter des parts de SCPI :

      • Via une société de gestion : l’investisseur investit directement auprès de la société de gestion en charge de la SCPI, mais son choix sera réduit aux SCPI pilotées par la société de gestion et l’accompagnement sera moindre.
      • Via une banque : l’investisseur achète ses parts de SCPI via sa banque. Néanmoins, le panel de SCPI disponibles chez les banques françaises est souvent limité.
      • Via un gestionnaire de patrimoine : en utilisant des plateformes en ligne comme Portail-Scpi,  Celle-ci vous propose un accès direct à toutes les sociétés civiles du marché et un accompagnement personnalisé afin de diversifier au mieux vos placements et d’investir dans la SCPI qui correspond le mieux à votre profil investisseur.

      Nous vous recommandons de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour un audit personnalisé. Nos experts de Portail-SCPI sont qualifiés dans la gestion de patrimoine et pourront vous assurer un placement dans les meilleurs SCPI.

      Comme tout produit d’investissement, les sociétés civiles de placement immobilier sont soumis à un régime fiscal spécifique. Aussi, étant donné qu’il existe plusieurs types de SCPI (SCPI fiscale, SCPI de rendement, SCPI européenne, etc.) avec chacune leurs particularités, la fiscalité qui s’applique peut varier d’une SCPI à l’autre.

      Les SCPI fiscales investissent leurs fonds collectés en respectant des exigences bien précises pour bénéficier de réductions d’impôts et de défiscalisation : elles ciblent uniquement des parcs locatifs sous le principe des lois fiscales comme Pinel, Denormandie, Malraux, etc.

      Le fonctionnement de ce type de SCPI est simple, la société civile acquiert un patrimoine immobilier qu’elle met par la suite en location sur une durée de 9 à 12 ans, selon le dispositif fiscal utilisé. Au terme de la durée de location légale, la SCPI peut vendre son parc locatif et utilise les fonds générés par la vente pour rembourser la mise de départ apportée par les investisseurs.

      En termes de défiscalisation, les processus varient selon le dispositif fiscal et la fiscalité des SCPI fiscale est plus ou moins complexe. Dans le cadre des SCPI Pinel par exemple, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 21% dans la limite d’un plafond de 63 000 euros.

      Ainsi, les porteurs de parts bénéficient des avantages fiscaux de cet investissement, correspondant à la loi fiscale de référence. Au-delà de cet avantage fiscal, les SCPI fiscales peuvent également générer du rendement grâce à la mise en location des biens immobiliers et distribuer des dividendes potentielles aux souscripteurs. Néanmoins, si l’investisseur souhaite toucher des revenus complémentaires, il se tournera davantage vers les SCPI de rendement qui génèrent un bien meilleur taux de rendement : autour de 5% en moyenne contre 3% en moyenne pour les SCPI fiscales.

      Contrairement aux SCPI fiscales, les SCPI de rendement ne sont soumis à aucun dispositif de défiscalisation. Elles visent avant tout des actifs immobiliers locatifs qui génèrent un taux de rendement stable et performant.

      Les revenus locatifs perçus par les porteurs de parts sont considérés comme des revenus fonciers par l’administration fiscale et doivent donc être déclarés à l’impôt sur le revenu. 

      Leur niveau d’imposition varie selon plusieurs critères : en fonction du régime dont l’investisseur dépend (régime réel, régime micro-foncier) et fonction du pays où résident les actifs immobiliers des SCPI (française ou européenne).

      Dans le cadre des SCPI françaises, les revenus locatifs générés par les SCPI de rendement sont soumis barème d’imposition progressif de l’impôt sur le revenu. De ce fait, les SCPI de rendement français sont imposées à hauteur de la TMI (tranche marginale d’imposition) à laquelle on ajoute les prélèvements sociaux de 17,2 %.

      Un abattement de 10 % s’applique par la suite pour déterminer le revenu fiscal de référence. Il est possible de bénéficier de la déduction d’un déficit foncier mais uniquement dans la limite de 10.700 € par an.

      Certaines SCPI de rendement font le choix d’investir à l’étranger, notamment en zone européenne, c’est le cas des SCPI européennes. Ces dispositions peuvent se révéler très avantageuses fiscalement pour l’investisseur soumis à une haute tranche d’imposition.

      De fait, la fiscalité des SCPI européennes a ses spécificités propres puisque les loyers reçus de la part de la SCPI européennes vont avoir une imposition en fonction de la convention fiscale signée entre la France et le pays d’investissement.

      Ce qui rend également intéressant l’investissement à l’étranger est le fait que les revenus locatifs de source étrangère ne sont pas éligibles aux prélèvements sociaux de 17,2 %, donc aucune double imposition. De plus, s’ils sont soumis à la TMI (tranche marginale d’imposition), celle-ci est également soustraite au taux moyen.